2022 청년도약계좌 가입 대상 신청 방법

임대차 3법 등이 나오고 부동산 시장이 연일 이슈가 되고 있습니다. 전월세 시장이 당분간 혼란스러울 것으로 보이고 세입자 강제 퇴거나 이사 비용 등에 대해 궁금한 사항등이 많이 나올것으로 보고 있습니다.

부동산 시장이 재개발, 재건축 문제나 계약갱신청구권 등으로 인해 수도권 및 지방 부동산 시장은 점점 혼란스러워 지고 있고 임대인, 임차인과의 갈등은 커져가고 있습니다. 이주비나 이사 비용을 요구하는 등 강제 퇴거와 관련해서도 바뀐 규정을 모르면 손해를 볼 수 밖에 없습니다.

오늘은 이와 관련해서 계약갱신청구권 행사 방법 및 유효성 등에 대해 살펴보겠습니다.

2020년 6월 9일 법이 개정되었고 시행은 2020년 12월 10일입니다.

이에 따라 12월 10일을 기준으로 행사되는 시점이 다르게 됩니다.

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신청구권을 행사 할 수 있습니다.

2020년 10월 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6월 9일 계정된 사항 등을 통해 6개월 전부터 2개월 전까지 청구할 수 있습니다.

계약 갱신요구권은 1회에 한해 가능하며 2년이 보장됩니다.

법 시행 전 전세 계약에도 적용이 되고 1회, 2년의 계약갱신청구권이 부여됩니다.

단 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 하며 계약 만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상 남아 있어야 합니다.

쉽게 풀이해보면 

임차인 임대인이 전세 계약을 18년 8월에 2년 계약을 맺어 권리금 등을 내고 임대료를 10% 증액 합의로 20년 8월에 갱신을 했을 경우에 임차인은 계약 종료 1개월 전인 20년 7월에 계약갱신요구권을 행사하여 임대료 5% 미만으로 조정이 가능합니다.

하지만 쉽지 않은점이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있기 때문입니다.

임대료를 5% 미만으로 낮춰주라고 요구해도 그럼 나가라고 하면 어쩔 수 없기 때문입니다.

- 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 주택에 실거주를 하는 경우

- 직계존속은 부모, 조부를 직계비속은 아들, 딸, 손자, 손녀 등을 말합니다.

- 임대인이 직접 거주 희망하는 경우에는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신거절 의사 표시를 하여야 합니다.

- 2020년 12월 10일 이후에는 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 의사표시를 해야 합니다.

임대인이 직접 거주하지 않고 허위 계약갱신 거절 했을 경우에는 손해배상을 청구할 수 있으며 임차인은 임대인의 거주 사실 등을 확인할 수 있습니다.

전월세 전환시에는 법정전환율이 적용됩니다.

법정전환율을 낮추는 검토가 이뤄졌고 전월세 전환 방법이나 관련 내용은 저번 포스팅을 참고해보세요

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전월세신고제는 부동산거래신고법 개정 후에 2021년 6월부터 시행됩니다.

계약갱신 청구권에 관한 주요 내용에 대해서 정리해 보았고 국토교통부에서도 Q&A 형식으로 자료를 배포했으니 참고 해보면 도움이 될 것으로 보입니다.

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정부와 여당이 추진하는 임대차 3법(계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제)의 윤곽이 드러났습니다.

개정안은 세입자 보호를 위한 임대차 3법 중 계약갱신청구권, 전월세 상한제를 도입하자는 내용입니다.

임대차 3법은 상임위 문턱을 넘어섰고 개정안에서 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 2+2년을 보장하고 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 했습니다.

임대료 연체나 월세 미납으로 힘들어하는 세입자들에게 혜택을 주기 위함입니다.

전월세 상한제란 임대인이 세입자와 계약 종료 후 재계약 시에 전월세 인상을 제한하는 제도입니다.

5% 조례를 통해 상한을 정하고 지역별로 표준 임대료가 정해질 수 있습니다.

임차인에게 1회에 한해 2+2 계약 갱신청구권을 행사할 수 있는 권한을 주기로 하였습니다. 임대의 연장 거절을 하는 경우에는 임대인의 실거주나 상가 재건축일 경우 가능합니다. 하지만 실거주를 하지 않고 임차인을 내보내고 새로운 임대를 했을 때는 손해배상 청구가 가능하고 이주비, 임대료 증가분 3배를 보상해야 합니다.

전월세 거래도 주택 매매처럼 30일 내 실거래가를 신고하도록 하였습니다. 실거래 신고된 전월세 주택은 임차인의 확정일자가 자동 처리돼 보증금 보호 및 정부는 전월세 시장의 통계를 확보하게 됩니다. 임대인은 전월세 내용이 공개되면서 임대 소득 세원이 공개됩니다.

임대시장 불안을 야기할 수 있습니다. 경기 침체와 대출 규제로 전세 수요가 많아지면서 천정부지로 치솟고 있는 상황에 전월세 상한제가 전세값을 불안하게 만드는 요인이 될 수 있습니다.

부동산 대책 후 더 전셋값이 오르고 있는 상황에서 임대인들이 처음부터 4년 전세를 계약하거나 매물이 줄어들 수도 있습니다. 주택 임대차 보호법이 통과되어 내년에 시행하게 되면 큰 변동이 올 것으로 보입니다.

남은 계약 기간에 따라 논란의 여지도 있습니다.

현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있습니다. 

법조계에서는 임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 집주인이 갱신 거절을 알리면 계약 종료는 집주인의 '확정된 권리'가 돼 세입자가 개정된 법을 근거로 2년 더 살겠다고 요구해도 따르지 않아도 된다는 시각이 우세합니다.

6개월 이상 계약 기간이 남은 건에 소급 적용하는 것은 가능하지만 이미 계약 갱신을 거절한 임대인에게 적용하는 것은 무리가 될 수 있습니다.

이러한 문제는 국회 논의 과정에서 정리될 것이라고 밝혔습니다.

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