전월세 전환 계산기

2020. 8. 19. 13:14

전월세 전환율이 올해 부동산 시장에 키워드로 떠올랐습니다. 임대차 3법이 시행되가고 대출 금리는 초 저금리로 주택담보대출보다 신용대출 이율이 더 낮은 시대를 맞아서 부동산 폭등을 막기 위해 규제는 진행되고 국민들은 혼란스러운 상황입니다.

정부는 2016년에 기준금리의 4배를 적용하던 전환율 산정 방식을 기준금리에 일정 수치를 더하는 현재 방식으로 바꾸기로 하고 그 값을 3.5%로 정한 바가 있습니다.

그 당시에는 6%대였던 전월세 전환율을 5%대로 낮추기 위한 조치였는데 현재는 4% 전월세 전환율이라 과거 방식으로 수치를 계산하면 부작용이 나타난다는 우려가 많습니다.

정부에서는 현재 크게 전월세 전환율 제도에 있어서 개선을 검토하고 있지 않은 것으로 보입니다. 보증금 위주로 되어 있는 주택도시기금 대출이나 공적 대출을 개편해 월세에 대한 지원을 강화할 필요성도 제기되고 있습니다.

전세 보증금을 반전세로 바꾸면 전월세 전환율 적용 했을 때 월세 비용이 시중의 은행 이자보다 훨씬 좋기 때문에 집주인들이 전세를 반전세 등으로 바꾸고 있습니다.

점차적으로 전월세 계산을 해야하는 상황이 많이 생기고 부동산주택임대사업자 세재 혜택을 받기 위해서는 연 5%상한제 계산 방법을 필수적으로 지켜야 합니다.

전월세 전환율?

전세 보증금의 전부나 일부를 월 임대료를 전환하는 경우의 이율을 말합니다.

주택임대차보호법 제7조 2항을 참고하면

제7조의 2(월차임 전환시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

현재 한국은행 기준금리 1.25%에 대통령령으로 정하는 이율 (3.5%)을 더한 것과 10% 중 작은 값은 선택입니다.

월세 전세 전환 계산

보증금 1억 월 100만원 월세

전세 보증금 = 1억 + (100만*12개월)/전월세 전환율(4.75%) = 1억 + 252,631,578 = 3억 5천만원대 입니다.

여기에 5% 상한을 적용하면 3억 7천만원 선으로 상한 가능합니다.

전월세 전환 계산기

직접 계산해도 되지만 렌트홈 사이트에 가면 자동으로 계산이 가능합니다.

임대료인상률계산을 누르고 필요한 내용을 적어주면 수식을 몰라도 자동으로 전월세 전환이 됩니다.

초 저금리 시대가 되면서 다주택자 규제 및 대출 제한으로 인해 부동산 투자는 어려워지고 주식으로 유동성이 공급되고 있습니다. 이 상황에 전세 유지보다는 반전세나 월세를 유지하는 이들이 많아져서 전월세 전환율을 더 낮춰야 하지 않나 추후 검토가 필요해 보입니다.

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