전월세 상한제 통과

정부와 여당이 추진하는 임대차 3법(계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제)의 윤곽이 드러났습니다.

개정안은 세입자 보호를 위한 임대차 3법 중 계약갱신청구권, 전월세 상한제를 도입하자는 내용입니다.

임대차 3법은 상임위 문턱을 넘어섰고 개정안에서 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 2+2년을 보장하고 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 했습니다.

임대료 연체나 월세 미납으로 힘들어하는 세입자들에게 혜택을 주기 위함입니다.

전월세 상한제란

전월세 상한제란 임대인이 세입자와 계약 종료 후 재계약 시에 전월세 인상을 제한하는 제도입니다.

5% 조례를 통해 상한을 정하고 지역별로 표준 임대료가 정해질 수 있습니다.

전월세 상한제 임차인 영향

임차인에게 1회에 한해 2+2 계약 갱신청구권을 행사할 수 있는 권한을 주기로 하였습니다. 임대의 연장 거절을 하는 경우에는 임대인의 실거주나 상가 재건축일 경우 가능합니다. 하지만 실거주를 하지 않고 임차인을 내보내고 새로운 임대를 했을 때는 손해배상 청구가 가능하고 이주비, 임대료 증가분 3배를 보상해야 합니다.

전월세 신고제

전월세 거래도 주택 매매처럼 30일 내 실거래가를 신고하도록 하였습니다. 실거래 신고된 전월세 주택은 임차인의 확정일자가 자동 처리돼 보증금 보호 및 정부는 전월세 시장의 통계를 확보하게 됩니다. 임대인은 전월세 내용이 공개되면서 임대 소득 세원이 공개됩니다.

전월세 상한제 영향

임대시장 불안을 야기할 수 있습니다. 경기 침체와 대출 규제로 전세 수요가 많아지면서 천정부지로 치솟고 있는 상황에 전월세 상한제가 전세값을 불안하게 만드는 요인이 될 수 있습니다.

부동산 대책 후 더 전셋값이 오르고 있는 상황에서 임대인들이 처음부터 4년 전세를 계약하거나 매물이 줄어들 수도 있습니다. 주택 임대차 보호법이 통과되어 내년에 시행하게 되면 큰 변동이 올 것으로 보입니다.

전월세 상한제 논란

남은 계약 기간에 따라 논란의 여지도 있습니다.

현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있습니다. 

법조계에서는 임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 집주인이 갱신 거절을 알리면 계약 종료는 집주인의 '확정된 권리'가 돼 세입자가 개정된 법을 근거로 2년 더 살겠다고 요구해도 따르지 않아도 된다는 시각이 우세합니다.

6개월 이상 계약 기간이 남은 건에 소급 적용하는 것은 가능하지만 이미 계약 갱신을 거절한 임대인에게 적용하는 것은 무리가 될 수 있습니다.

이러한 문제는 국회 논의 과정에서 정리될 것이라고 밝혔습니다.

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