7.10 부동산 대책 (ft.실수요, 종부세율, 임대사업자)

22번째 7.10 부동산 대책이 나오면서 많은 2주택 이상의 아파트 투자자들이 집 대출 이자 및 늘어난 종부세를 감당하기 어려워 보입니다.

금리가 낮아지면서 아파트 투자 세력을 막기 위해 추가 대책이 나왔지만 집값은 꾸준히 상승하고 있습니다. 기존에 전세 대출을 받고 있는 실거주자가 집을 구매하면 대출 취소 되는 등 불합리한 면도 존재하였는데 정책에 상관없이 꾸준히 상승하였습니다.

이번 7.10 부동산대책은 주택시장 안정 보완대책이라 발표했고 크게 3부분으로 구성되어 있습니다.

1. 실수요자를 위한 대책

2. 종부세율 강화

3. 주택임대사업자 제도 개편

1. 실수요자 대책

생애최초 특별공급 물량 확대

기존에는 국민주택 청약시에만 존재했는데 민영주택까지 확대 되었습니다.

국민 주택은 20에서 25%로 확대

민영 주택은 0에서 공공택지 15%, 민간택지 7%로 확대 되었습니다.

소득 기준(원천 징수)

국민주택 : 한 세대 전년도 도시근로자 월평균 소득 100% 이하

민영주택 : 한 세대 월평균 소득 전년도 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하

2019년 도시 근로자 월평균 소득 100%

(2인가구) : 438만원 > 5,256만원(1년)

(3인가구) : 532만원 > 6,384만원(1년)

(4인가구) : 622만원 > 7,464만원(1년)

2019년 도시 근로자 월평균 소득 130%

(2인가구) 596만원 > 6,828만원(1년)

(3인가구) 731만원 > 8,722만원(1년)

(4인가구) 809만원 > 9,708만원(1년)

아파트 투자가 점점 어려워지고 있기 때문에 생애 최초 특별공급을 늘린 것은 좋지만 소득 기준에서 여전히 혜택 받지 못하는 맞벌이가 많습니다.

신혼 부부 특별공급 소득기준 완화

신혼 부부 특별공급 경우 기존 소득 규정입니다.

국민 주택 : 한 세대 월평균 소득 전년도 도시근로자 월평균 소득 100% 이하 (맞벌이 120%)

민영 주택 : 한 세대 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득 120% 이하 (맞벌이 130%)

이번 대책에서는 분양가 6억 이상 신혼희망 타운의 경우 전년도 도시근로자 월평균 130% 이하( 맞벌이 140%)

분양가 6억 이상 민영 주택은 도시 근로자 월평균 130% 이하 (맞벌이 140%) 까지 소득 기준이 완화 되었습니다.

생애최초 주택 취득세 감면

기존 신혼부부에게만 적용하던 혜택을 연령, 혼인 여부 관계 없이 확대 적용

1.5억 이하 > 100% 감면

1.5억 초과~ 3억원(수도권 4억원) 이하 : 50% 감면

중저가 주택 주택 재산세율 인하

현재 주택 재산세율이 0.1~0.4% 수준인데

고가 주택의 기준 현재 9억이니 9억미만 주택 재산세율을 좀 더 낮춰줄 것으로 예상됩니다.

인하 수준은 올해 10월 논의하여 발표한다고 합니다.

사전청약 물량 대폭 확대

2021년 하반기 3기 신도시 9천호를 사전청약 받겠다고 했는데 3만호 가량으로 사전청약 물량 확대하겠다고 밝혔습니다.

사전 청약 후 본 청약까지 너무 긴 시간이 걸려서 폐지되었던 제도였습니다.

이번에는 빠르게 진행되길 바랍니다.

서민 실수요자 소득기준 완화

대출 관련 LTV, DTI 부분을 보면 서민 실수요자 부분이 있습니다.

서민 실수요자는 요건에 해당되야 대출을 더 받을 수 있었는데 소득 기준을 넓혀 주었습니다.

대상 주택 가격에서도 변화가 필요해 보입니다.

잔금대출 규제 보완

6.17 대책 이후로 '소급 적용' 논란이 되었습니다.

결론적으로 무주택자와 처분조건부 1주택자의 경우는 규제 전 대출 적용하겠다고 밝혔습니다.

청년 전월세 대출 지원 강화

실수요자를 위한 주택 공급 확대

국토부 1차관을 단장으로 내세우는 실무기획단을 구성하여 주택 공급 확대 방안을 마련한다고 합니다.

도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선

3기 신도시 용적률 상향

도시주변 유휴부지, 도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴(용산 정비창)

공급 재건축 재개발 방식 사업 시 도시 규제 완화 통해 청년, 신혼부부용 공공임대, 분양 아파트 공급

도심내 공실 상가 오피스 등 활용

재개발 재건축이 풀릴 가능성은 없어 보입니다.

2. 종부세율 강화 (다주택자, 단기거래, 법인)

1) 다주택자 대상 종부세율 인상

다주택자 경우 종부세율 0.8~4.0% 였는데 이번 대책에서 1.2~6.0%로 인상되었습니다.

법인의 종부세율도 6.17대책 후 한달만에 인상되었습니다.

2주택의 경우 단일 세율로 3%, 3주택 이상은 4%를 적용한다고 했는데 2주택부터 6% 적용 되었습니다.

공제금액 6억 배제, 종부세율 6% 단일 적용, 양도시 법인세율 추가 인상 등 법인은 더 이상 혜택이 없어보입니다.

2) 양소도득세 세율 인사

주택 입주권 경우 보유기간 1년 미만 매도시 양도세율 40%, 그 이상일 경우 기본 세율 (6~42%) 였습니다.

분양권의 경우 규제지역 보유기관 상관 없이 50%, 기타 지역 경우 1년 미만 50% 2년 미만 40%, 그 이상일 경우 기본 세율 (6~42%) 적용 됩니다.

분양권의 경우 1년 미만 매도세 양도세율 70%, 그 이상일 경우 60% 입니다.

양도세 부분을 보면 1주택자 추가 아파트 투자는 어려워 보입니다.

3) 취득세율 인상

3주택까지는 주택 가격 1~3%, 4주택부터는 가격 상관없이 4% 취득세를 부과합니다.

인상안에서는 1주택은 기존과 동일 2주택은 8%, 3주택 이상 12%, 법인은 12% 입ㄴ디ㅏ.

4) 부동산 신탁 시 보유세 원 소유자 납부

다주택자 경우 세부담이 되어 그동안 매도, 증여, 신탁 등의 방법을 취해왔는데 신탁 시에는 신탁사가 세를 부담하게 되어 원 소유자의 세 부담을 줄일 수 있었습니다.

하지만 이번 대책을 통해 신탁해도 원 소유자가 세부담을 하겠다고 발표했습니다.

3. 주택임대사업제 제도 개편

7.10 부동산 대책에서는 주택임대사업자 제도를 개편하는 내용을 나놨습니다.

결과적으로 단기 임대(4년)과 장기일반 매입임대(8년) 아파트만 폐지 되었습니다.

아파트를 제외한 장기 임대(다세대 등)는 그대로 유지하되 의무 임대 기간이 10년으로 늘어났습니다.

제도를 폐지하니 현재 단기임대, 아파트 장기일반 매입임대 기간이 지나면 자동으로 임대 등록이 말소 됩니다.

이번 대책 발표로 단기 임대 4년이 폐지되었고 의무 기간 후에는 자동말소 되면 단기 임대 4년으로 등록하신 분들은 의무 기간 후에 종부세도 합산되고 양도세 중과배제 혜택도 받을 수 없습니다.

임대사업자 1회에 한해서 거주주택 비과세 혜택이 있었습니다.

비과세 기준은

현재 거주 주택 2년 이상 실거주, 임대주택 5년 이상 의무 임대해야 합니다.

즉 4년 단기 임대 후 자동 말소되면 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 큰 타격을 받습니다.

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