계약갱신청구권 행사 방법

임대차 3법 등이 나오고 부동산 시장이 연일 이슈가 되고 있습니다. 전월세 시장이 당분간 혼란스러울 것으로 보이고 세입자 강제 퇴거나 이사 비용 등에 대해 궁금한 사항등이 많이 나올것으로 보고 있습니다.

부동산 시장이 재개발, 재건축 문제나 계약갱신청구권 등으로 인해 수도권 및 지방 부동산 시장은 점점 혼란스러워 지고 있고 임대인, 임차인과의 갈등은 커져가고 있습니다. 이주비나 이사 비용을 요구하는 등 강제 퇴거와 관련해서도 바뀐 규정을 모르면 손해를 볼 수 밖에 없습니다.

오늘은 이와 관련해서 계약갱신청구권 행사 방법 및 유효성 등에 대해 살펴보겠습니다.

주택임대차 보호법

2020년 6월 9일 법이 개정되었고 시행은 2020년 12월 10일입니다.

이에 따라 12월 10일을 기준으로 행사되는 시점이 다르게 됩니다.

계약갱신청구권 행사기간

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신청구권을 행사 할 수 있습니다.

2020년 10월 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6월 9일 계정된 사항 등을 통해 6개월 전부터 2개월 전까지 청구할 수 있습니다.

계약 갱신요구권은 1회에 한해 가능하며 2년이 보장됩니다.

법 시행 전 전세 계약에도 적용이 되고 1회, 2년의 계약갱신청구권이 부여됩니다.

단 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 하며 계약 만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상 남아 있어야 합니다.

쉽게 풀이해보면 

임차인 임대인이 전세 계약을 18년 8월에 2년 계약을 맺어 권리금 등을 내고 임대료를 10% 증액 합의로 20년 8월에 갱신을 했을 경우에 임차인은 계약 종료 1개월 전인 20년 7월에 계약갱신요구권을 행사하여 임대료 5% 미만으로 조정이 가능합니다.

하지만 쉽지 않은점이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있기 때문입니다.

임대료를 5% 미만으로 낮춰주라고 요구해도 그럼 나가라고 하면 어쩔 수 없기 때문입니다.

임대인이 계약갱신 거절할 수 있는 경우

- 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 주택에 실거주를 하는 경우

- 직계존속은 부모, 조부를 직계비속은 아들, 딸, 손자, 손녀 등을 말합니다.

- 임대인이 직접 거주 희망하는 경우에는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신거절 의사 표시를 하여야 합니다.

- 2020년 12월 10일 이후에는 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 의사표시를 해야 합니다.

임대인이 직접 거주하지 않고 허위 계약갱신 거절 했을 경우에는 손해배상을 청구할 수 있으며 임차인은 임대인의 거주 사실 등을 확인할 수 있습니다.

전월세 전환시에는 법정전환율이 적용됩니다.

법정전환율을 낮추는 검토가 이뤄졌고 전월세 전환 방법이나 관련 내용은 저번 포스팅을 참고해보세요

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전월세신고제는 부동산거래신고법 개정 후에 2021년 6월부터 시행됩니다.

계약갱신 청구권에 관한 주요 내용에 대해서 정리해 보았고 국토교통부에서도 Q&A 형식으로 자료를 배포했으니 참고 해보면 도움이 될 것으로 보입니다.

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